Odebrałeś klucze do mieszkania w stanie deweloperskim: w środku gołe ściany, wylewki i instalacje w ścianach. Ekscytujące, ale i przytłaczające. Od czego zacząć, żeby nie popełnić błędów, które będą Cię drażnić przez lata? Poniżej wyjaśniamy, co zwykle oznacza stan deweloperski, i prowadzimy przez 7 kroków planowania, od pomiarów po wybór materiałów.
Co to znaczy stan deweloperski
Stan deweloperski to potoczna nazwa standardu, w jakim deweloper oddaje mieszkanie: jest gotowe do wykończenia, ale jeszcze nie nadaje się do zamieszkania. Nie ma jednej definicji w przepisach, dlatego zakres prac zależy od dewelopera i powinien być opisany w umowie (w tzw. standardzie wykończenia).
Zwykle zawiera: tynki na ścianach i sufitach (często bez gładzi), wylewki podłogowe, okna z parapetami zewnętrznymi, drzwi wejściowe, instalację elektryczną doprowadzoną do puszek, podejścia wodno-kanalizacyjne w kuchni i łazience, instalację grzewczą z grzejnikami oraz wentylację.
Zwykle NIE zawiera: podłóg, płytek, białego montażu (umywalka, toaleta, wanna lub prysznic), drzwi wewnętrznych, osprzętu elektrycznego (gniazdka, włączniki, lampy), malowania ani zabudowy kuchennej. Często brakuje też części ścianek działowych.
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź nie tylko standard wykończenia, ale też sam rozkład pomieszczeń. Na co patrzeć, opisujemy w artykule na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera.
Najpierw plan, potem decyzje o materiałach
Najczęstszy błąd: zaczynanie od wyboru płytek i koloru ścian. To ostatni etap. Najpierw musisz wiedzieć, GDZIE co stanie i JAK będziesz się poruszać, bo od tego zależą punkty elektryczne, hydraulika i ścianki działowe. Przegląd pomyłek, które najczęściej wychodzą dopiero po remoncie, znajdziesz w artykule o błędach w układzie mieszkania.
7 kroków planowania mieszkania od dewelopera
Krok 1: Zmierz dokładnie. Nie ufaj rzutowi dewelopera: zmierz każdą ścianę, wysokość, okna i piony (kominy wentylacyjne, rury). Zanotuj odległości okien od naroży. Na tej podstawie przygotujesz rzut techniczny mieszkania, który przyda się Tobie i ekipie.
Krok 2: Zaznacz to, czego NIE zmienisz. Piony kanalizacyjne (pionowe rury wspólne dla całego budynku, do których podłącza się odpływy), kominy wentylacyjne, ściany nośne, lokalizacja okien i drzwi wejściowych. To punkty stałe, a układ musi je uszanować. Jak wyglądają na planie, pokazujemy w artykule symbole na planie mieszkania. Na rzucie w Archiplaner zaznaczysz je tak, jak opisuje instrukcja jak dodać pion wentylacyjny.
Krok 3: Ustal strefy. Gdzie strefa dzienna (salon, kuchnia), gdzie nocna (sypialnie, łazienka). Kuchnia i łazienka blisko pionów: to oszczędza tysiące złotych na instalacjach. Odpływ musi mieć spadek (ok. 1–2 %), więc każdy metr od pionu podnosi rurę o 1–2 cm: przy 4 m to już kilka centymetrów, które trzeba schować w podeście albo podniesionej podłodze, a przy dłuższych odcinkach rośnie ryzyko zatorów. Dlatego umywalkę, prysznic i zlew planuj w promieniu ok. 3–4 m od pionu. Od czego zacząć planowanie tych dwóch pomieszczeń, piszemy w artykułach układ kuchni: wymiary i zasady oraz mała łazienka w bloku: jak ją zaplanować.
Krok 4: Rozplanuj ścianki działowe. Deweloper często oddaje mieszkanie bez ścian wewnętrznych (open space) lub z minimalnym podziałem. Tu decydujesz: otwarta czy zamknięta kuchnia, ile pokoi.
Krok 5: Rozmieść meble NA RZUCIE. Zanim postawisz ścianę, sprawdź, czy za nią zmieści się łóżko z przejściami i czy kanapa nie zablokuje drzwi. Rysunek jest tańszy niż przestawianie ścianki.
Krok 6: Zaplanuj punkty elektryczne i hydraulikę. Dopiero gdy wiesz, gdzie stanie łóżko, TV, biurko, lodówka, projektujesz gniazdka, oświetlenie i podejścia wody. To trzeba zrobić PRZED gładziami i malowaniem (a jeśli ściany nie są jeszcze otynkowane, przed tynkowaniem).
Krok 7: Dopiero teraz materiały. Płytki, podłogi, kolory, drzwi wewnętrzne. Najprzyjemniejszy etap, ale sensowny dopiero po krokach 1–6. Jeśli nie chcesz przechodzić przez to sam, sprawdź, ile kosztuje architekt wnętrz i kiedy to się opłaca.
Przykład: M2 40 m² w stanie deweloperskim
Poniżej dwa przykładowe mieszkania 40 m², które pokazują dwie sensowne drogi: otwartą i zamkniętą kuchnię. To dwa różne lokale (mają inne obrysy i inaczej położone piony), a nie jeden lokal w dwóch wersjach. W Twoim mieszkaniu o wyborze w dużej mierze zdecyduje to, gdzie deweloper zostawił pion: kuchnię, otwartą czy zamkniętą, stawia się jak najbliżej niego.
Wariant A: Otwarta kuchnia
Salon z aneksem 20 m², sypialnia 12 m², łazienka 4,8 m², przedpokój 3,6 m². Minimum ścianek: wydzielone tylko sypialnia, łazienka i przedpokój. Najtańszy w realizacji (mało ścian, jeden pion).
Na rzucie: aneks stoi w jednym ciągu przy ścianie salonu, za którą jest łazienka, więc zlew i łazienka korzystają z jednego pionu, a ścianki działowe wydzielają tylko łazienkę, przedpokój i sypialnię. Sypialnia ma okno na przeciwną elewację niż salon, a do każdego pomieszczenia wchodzi się z przedpokoju.
Wariant B: Zamknięta kuchnia
Salon 16 m², kuchnia 6 m², sypialnia 11 m², łazienka 3,6 m², przedpokój 3,4 m². Dodatkowa ścianka oddziela kuchnię: więcej zabudowy i ciszy w salonie, ale mniejszy pokój dzienny.
Na rzucie: kuchnia i łazienka leżą po dwóch stronach przedpokoju (zlew ok. 4 m od WC), więc odpływy są dłuższe niż w wariancie A. Z wejścia widać na wprost salon, a nie sypialnię, a kuchnia 6 m² mieści samą zabudowę, dlatego stół stoi w salonie.
Czego NIE robić w stanie deweloperskim
- Nie przesuwaj pionów kanalizacyjnych bez konsultacji: długie poziome odcinki rur grożą zatorami.
- Nie stawiaj ścianek „na oko": najpierw sprawdź meble na rzucie.
- Nie kupuj mebli przed planem: wymiary muszą wynikać z układu, nie odwrotnie.
- Nie kończ ścian przed rozplanowaniem elektryki: kucie w gotowej ścianie to strata pieniędzy.
Checklista startu
- Zmierzyłem każdą ścianę, okno i wysokość (nie ufam rzutowi dewelopera)
- Zaznaczyłem piony, kominy i ściany nośne (punkty stałe)
- Ustaliłem strefy: dzienna i nocna
- Zdecydowałem: otwarta czy zamknięta kuchnia
- Rozmieściłem meble na rzucie PRZED stawianiem ścian
- Zaplanowałem elektrykę i hydraulikę pod konkretne meble
- Materiały wybieram na końcu
Zacznij od rzutu w Archiplaner
Zanim zadzwonisz do ekipy, narysuj mieszkanie z wymiarami z odbioru, rozstaw ścianki i meble, porównaj warianty. Plan na ekranie kosztuje godzinę, a przestawianie ścianki tysiące złotych.